حوار.. أحمد النسر: الشركة الدولية تدرس فرص الاستثمار المستقبلية بالعاصمة والساحل الشمالى

على الرغم من كون وجودها على ساحة التطوير العقارى لم يتجاوز عَقدًا من الزمان فإنها نجحت فى أن تنال ثقة قطاعات شتى من عملاء هذا القطاع الحيوى والمهم.. إنها الشركة الدولية للتطوير العقارى فمن 2009 إلى 2019 مرورًا بأوقات الدراسة وترسيخ أقدام الشركة على أرض الواقع، اتخذت الشركة الالتزام والمصداقية طريقًا ومنهجًا لها، مما مكنها فى فترة قياسية من الوجود ببقاع التطوير العقارى السحرية والجاذبة للاستثمار بثقلها، يدعمها فى ذلك كوادرها وفريق عملها، لينعكس ذلك على تحقيق نسب مبيعات لصروحها تناهز الـ90%، إضافة إلى أن السواد الأعظم من عملائها يشمل شركات وبنوك ومؤسسات لها ثقلها على الساحتين المحلية والدولية، فمن مشروع «لاندمارك فيلدج» إلى «ريجنتس بارك» تخطو الدولية بخطوات واثقة وقدم راسخ لوضع بصمة بارزة لها فى السوق، ولما للشركة من مكانة ونجاحات شهد عليها القاصى والدانى كان لـ«بيزنس ايليت» هذا الحوار مع السيد..أحمد النسر المدير العام لشركة الدولية للتطوير العقارى، لنضع أيدينا على تطلعات وآمال وإنجازات الشركة وخططها المستقبلية للتوسع فى ربوع مصر.

الشركة الدَّولية للتطوير العقارى استطاعت جذب الأنظار إليها فى غضون سنوات معدودة.. حدثنا عن تاريخ الشركة وخبراتها بسوق المقاولات والعقارات والمشاريع التى طرحتموها؟
البداية كانت عام 2009، عن طريق قطاع التطوير الصناعى، ثم اتجهنا للاستثمار العقارى، وقمنا بتشييد بعض المبانى الخاصة بالشركة فى شارع التسعين الجنوبى والمبنى الإدارى بشارع التسعين الشمالى، وتبلغ المسطحات الإيجارية به نحو 19 ألف متر مسطح، وجميع المستأجرين من الشركات «المالتى ناشيونال» والمنظمات العالمية والشركات الكبرى بمعظم القطاعات، بالإضافة إلى ذلك طرحنا مشروع «لاندمارك فيلدج» على مساحة 18 فدانا، وهو عبارة عن كمبوند بالامتداد الشرقى للمستثمرين الشمالية، ويحتوى على فيلات وتاون هاوس وتم تسليمه بالكامل ونسبة الإشغال به تعدت 60% حاليًا والمشروع الآخر «ريجنتس بارك»، ويحتوى المشروع على وحدات سكنية «شقق» ودوبلكسات واستوديوهات وبدأنا فى تسليم المشروع منذ فترة، وأول أسرة ستسكن خلال العام الجارى، ونملك قطاع «Facility Management» الخاص بالشركة، ويُدار من خلالنا للمحافظة على الخدمات المقدمة سواءً لعملائنا أو لعملاء الشركات الأخرى.

كم تبلغ مساحة مشروع ريجنتس بارك.. وما هى نسبة المبيعات التى حققتموها؟ وكم تبلغ مساحة الوحدات والخدمات المتوفرة بالمشروع؟
يُقام مشروع «ريجنتس بارك» على مساحة 20 فدانا، يحتوى على أماكن خدمية اجتماعية وحمام سباحة وجزء تجارى بموقع متميز بجوار الجامعة الأمريكية، وPoint90 وThe Spot وقريب جدًا من المناطق الخدمية والتجارية.
وحققنا نسبة مبيعات تخطت خلال عامين الـ 85% والباقى مُخطط بيعه على نهاية العام الحالى، ويُذكر أنه تم طرح المشروع فى نفس التوقيت الذى تم فيه تحرير سعر الصرف، ولكن لم تتأثر مبيعات المشروع بتحرير سعر الصرف، مع نجاحنا بتسليم المشروع قبل موعده بعام كامل، وتم تسليم مجموعة وحدات منذ بضعة أشهر، وجار حاليًا أعمال التشطيبات على أن يتم تسليم جزء كبير من وحدات المشروع بتشطيب كامل – نحو ثُلث المشروع – وفقًا لرغبة العميل وذلك تنظيمًا للإشغال وتسهيلًا على العميل قمنا بعرض نظام التشطيب على العملاء مع إضافة عام زيادة على فترة التقسيط لتحفيز العملاء، ولم يكن الهدف من هذا النظام التربح ولكن التيسير على العميل.
مع العلم أن متوسط وحدات المشروع تبلغ مساحتها 180م عبارة عن 3 غرف نوم، بالإضافة إلى استوديوهات عبارة عن غرفتين، وكذا مسطحات أكبر تصل إلى 280 مترًا «شقق ودوبلكسات»، وآخر موعد لتسليم المشروع ككل فى منتصف عام 2020، والتكلفة الاستثمارية للمشروع تقدر بنحو مليار و300 مليون جنيه، وسعر المتر هناك 18 ألف جنيه نصف تشطيب، والتقسيط على خمس سنوات ونصف.

كم تبلغ محفظة أراضى الشركة.. وما هى المشروعات التى ستقدمها الشركة للسوق خلال الفترة القادمة؟
هناك دارسة لبعض الفرص بالساحل الشمالى والعاصمة الإدارية، وجار التفاوض عليها وهى تحت الدراسة حاليًا، ويتم وضع اللمسات الأخيرة للتعاقد وسيتم الإعلان عنها قريبًا.
هناك دراسة لبعض الفرص بالساحل الشمالى والعاصمة الإدارية.. ما رأيك فى ذلك؟.. وما موقفكم من الاستثمار بها؟ وما هى نظرتكم إلى حالة السوق حاليًا بعد دخول كم كبير من الشركات الجديدة على سوق العقارات؟
من المعروف أن نسبة قيمة الأرض تمثل نحو 35 أو 40% من التكلفة الاستثمارية للمشروع، ونظام البيع بالعاصمة يُلزم المطور بسداد قيمة الأرض على مدة 3 أو 4 سنوات، مما يُمثل إجهادًا للمطور ووضعه تحت ضغط، ولذلك عزف بعض المطورين الكبار عن الدخول إلى العاصمة، وأرى أن الشروط ثقيلة على المطور، خاصة أن أول فترات المشروع تكون حرجة جدًا وتُمثل عبئًا كبيرًا على المطور، يحتاج فيها إلى سيولة نقدية لاستكمال التصميمات والإنشاءات وفى نفس الوقت، يكون مُلزمًا بدفع 20 % من ثمن الأرض، وأرى أن هذا لا يناسب كثير من المطورين وكذا إلزام المطور بمواعيد تسليم مُحددة، ولذلك لجأ بعض المطورين إلى أرض المستقبل، نظرًا الى أن «المستقبل سيتى» تسير بنظام الشراكة الذى يفضله كثير من المطورين.
ولكن مع تغيير نظام البيع الآن من جانب الدولة ودخولها إلى العاصمة بهذا الحجم من الإنشاءات والحملة التسويقية الكبيرة، اتجه الجميع نحو العاصمة، وحدث زخم كبير هناك، مما دفعنا بالشركة للاتجاه والبحث عن قطع أراضٍ بالعاصمة، ويرجع ذلك للدعم والاهتمام الذى تلقاه هذه المدينة الضخمة من الدولة، والتى تتميز بكونها مدينة ذكية وبنيتها التحتية قوية للغاية، من حيث شبكات المياه والصرف الصحى والكهرباء ولكن لا بد من تروّى الدولة قليلًا فى طرح الأراضى للموازنة مع الطاقة الاستيعابية للسوق والعميل المستهدف، والقيام بعملية تنظيمية للطرح حتى لا تحدث حالة من الارتباك فى السوق، وحتى تستمر الشركات الجادة بالسوق وتتخارج الشركات غير الجادة خاصة أن بعض الشركات الجديدة لا تقوم بعمل دراسة وافية للسوق ومعطياته، حيث وصل الأمر فى بعض الأحيان إلى طرح أسعار للمتر بأسعار تكاد تكون أقل من تكلفة التنفيذ، وأحيانًا أخرى يقوم البعض بعمل تسهيلات فى السداد غير معتادة تؤثر عليه، وعلى حركة السوق ككل، ويتسببون بأذى للمطورين الجادين ولكن السوق يصحح أوضاعه بنفسه الآن، ولذلك نطـالب دائمًا بتنظيم السوق وسرعة إصدار قوانين منظمة لقطـاع التطوير العقارى.
وكذا نطالب أى جهة مالكة للأرض سواء بالوزارة أو الهيئات المختلفة أن تقوم بإسناد مشروعات وفقًا لتحقيق اشتراطات معينة مثل: الملاءة المالية للشركة والقدرة على التنفيذ والخبرات الفنية وسابقة الأعمال، لأن ما يحدث حاليًا من طرح بعض الشركات لمشروعات دون سابق خبرة لها بالسوق والاعتماد على السيولة المالية الواردة من العملاء، كل هذا يؤدى إلى حالة بلبلة بالسوق، وتؤدى إلى فقدان الثقة فى الاستثمار بهذا القطاع، مما يؤثر على السوق ككل، فلا بد من القيام بعملية التنظيم للسوق حتى لا يحدث اختلال.
كيف ترى منافسة وزارة الإسكان لشركات القطاع الخاص من خلال طرحها الكثير من المشروعات سواءً بالعلمين الجديدة أو العاصمة الإدارية؟
أعتقد أن هذه المنافسة ليست سهلة بين المطور والدولة، ولكن الطروحات الموجودة الآن بالساحل الشمالى والاتجاه العام إلى جعل الساحل كـ«First Home» وليس سكنًا سياحيًا، هذا فكر جيد جدًا واستغلال أمثل لهذا الكم الكبير من الوحدات الموجودة بالفعل، ولكن لا بد من أن يسير كل هذا بالتوازى مع تواجد خدمات إدارية وتجارية وصناعية، وأعتقد أن هذا توجه عام للدولة ومن وجهة نظرى أن الدولة خرجت من حالة الجمود السابق، وبدأت العمل باستراتيجية متطورة لتحقيق أقصى استفادة مثلى لجميع الأطراف بالسوق خاصة بعد استعانة الدولة مؤخرًا بمصممين ومكاتب استشارية عالمية بالمشاريع التى يتم طرحها حاليًا عن طريق شركات الدولة مع القيام بحملات تسويقية وترويجية مميزة جدًا، حتى وصل الأمر إلى وجود عدد من المطورين الكبار كمستشارين لمشروعات الدولة أحيانًا، وشركاء فى أحيان أخرى وكل هذا فى النهاية سيؤدى إلى إبراز منتج جيد ومنافس وفى نفس الوقت يعطى ثقة للعميل فى هذا السوق والمساعدة فى التخلص من المطورين غير الجادين ويعطى ثقلًا للمنتج العقارى والسوق دائمًا ما يرتبط بقوانين تحكمه وقفًا للظروف الوقتية وفى النهاية سيتم تصحيح للسوق تلقائيًا ومن المتعارف عليه أن سوق العقارات هو آخر سوق يقوم بتصحيح نفسه، ولكنه يأخذ وقتًا كبيرًا للقيام بهذه العملية، ووضح هذا منذ بدء تحرير سعر الصرف عام 2016 وحتى الآن، وهو يختلف عن باقى القطاعات التى تتأثر بصورة وقتية.
هل يؤثر تخفيض سعر الفائدة على ودائع البنوك على المطور أم لا؟
بالطبع هذه خطوة هامة جدًا، وأعتقد أن القائمين على هذا القرار بالبنك المركزى يملكون الكثير من الخبرات، ومن وجهة نظرى أن هذا القرار تأخر بعض الوقت، وتسبب هذا القرار فى جذب عملاء جدد من البنوك إلى الاستثمار فى القطاع العقارى وتشجيع البعض الآخر على سداد المتبقى من ثمن الوحدة؛ للاستفادة من خصم السداد النقدى وهذا القرار سيؤثر على السوق ككل وليس العقارات فقط، وكذا التشجيع على اقراض المطورين بالسيولة اللازمة للمشروعات بعد انخفاض نسبة الفائدة على الإقراض.

هل حققتم المستهدف من المبيعات فى 2018؟
الحالة التى تعرض لها السوق خلال عام 2018 لم تساعدنا على تحقيق المرجو من المبيعات، ولكن مع بداية عام 2019 بدأ السوق ينتعش مرة أخرى، ونحن بالشركة دائمًا ما نضع خطة أساسية وخطة بديلة، فاستطعنا تعويض هذا الانخفاض، والدليل على ذلك أننا نجحنا بالفعل فى تسليم المشروع قبل موعده وبمواصفات أعلى من التى تم الاتفاق عليها مع العملاء، حتى وصل الأمر إلى سؤال بعض العملاء الذين تعاملوا معنا مسبقًا عن المشروعات المستقبلية للشركة وأماكن طرحها وهل يستطيعون الحجز المسبق لمشروعات لم يعلموا عنها بعد، مما خلق نوعا من الثقة الكبيرة لدى عميل الشركة ومؤخرًا قمنا بتنظيم احتفالية على أرض المشروع منذ فترة وعندما شاهد العملاء المشروع كانوا فى حالة ذهول مما تحقق على أرض الواقع، ونمتلك محفظة عملاء جيدة ونتطلع لتوسيع قاعدة العملاء.
كيف ترى مشكلة تصدير العقار للخارج؟ وما هى الخطوات الجادة للبدء فعليًا فى تصدير العقار؟ وما هى نسبة تصدير العقار من مبيعات الشركة؟
نظرًا للظروف التى تمر بها المنطقة المحيطة من عدم الاستقرارأعتقد أن نسبة كبيرة من العملاء بالخارج بدأت الاستثمار فى مصر، وستزيد هذه النسبة خلال الفترات القادمة، والدولة حاليًا تقوم بتسهيل موضوع تصدير العقار والعمل على حل المعوقات التى كانت تواجهه سابقًا، ونسبة تصدير العقار بمشروعاتنا تقدر بنحو 15% من نسبة المبيعات لدى الشركة.