المهندس عصام ناصف:
«المطور العام» يعد حلًا هاماً للتعامل مع معطيات سوق العقارات
“المستقبل للتنمية العمرانية” تطور مشروع بمساحة 11 ألف فدان فى “القاهرة الجديدة”
«مستقبل سيتى» بجانب المشروع العملاق «العاصمة الإدارية» أهم مشروعات منطقة شرق القاهرة
الإدارة تحدد وسائل إنجاح المشروعات ومن يتقدم للشركة بشروط واضحة نرحب بالتعاون معه فورًا
التعاقد مع أى مطور ليس نهاية المطاف بل بداية الرحلة فاليوم يوجد خطة مشتركة مع المطور
هشام أبوالعطا: تعديل قانون تملك الأجانب للعقارات يزيد الاستثمارات والمبيعات لغير المصريين
دولة الإمارات بها قانون يمنع التصرف فى أموال المشروع خارجه حتى بلوغ نسبة معينة من التنفيذ آسر حمدى:
نحتاج لمطور عام فى مشروعات «المنزل الثانى » و«المناطق الساحلية» مثل شرم الشيخ والغردقة
السياح يعيشون فى المناطق السياحية داخل أسوار وتوجد تجارب أخرى أفضل من الموجودة لدينا حاليًا
تنفيذ الفكرة لا يعتمد على الفنادق فقط بل يمتد إلى الإسكان السياحى بدعم من انخفاض التكاليف شريف عثمان:
المطور العام يقوم بدور مكمل للدولة ولا يجب الاقتصار على الأفكار القديمة
البدء فى تنمية المناطق يجب أن يتم من أول يوم يحصل فيه المطور على الأرض علاء فكرى:
يجب أن نعمل كفريق واحد لتحقيق نجاحات،لذا لابد من الإتفاق على الهدف من التنمية
لا يمكن تحديد أسعار بعينها للأراضى بشكل عام فى منطقة واحدة وذلك «تقديرات خاطئة» عمرو الفقى:
يجب تنوع المشروعات لدى دون الاعتماد فقط على المشروعات السكنية
التجمعات العمرانية المنغلقة على نفسها لا تحقق قيم الإستدامة والتواصل وتنوع المستويات محمد الدغيدى:
دور المطور العام يشمل الحفاظ على استثمارات الشركات من المخاطر السلبية وتقلبات السوق
يجب توفير المرافق والبنية التحتية والخدمات اللازمة لتحقيق تنمية متكاملة فى المدن الجديدة ماجد صلاح:
فكرة المطور العام تأخرت كثيرًا قبل دخول مصر ولا زالت محدودة
«المستقبل للتنمية العمرانية» تسعى لتلبية أغلب احتياجات المطورين عبير عصام:
دخول المطور الصناعى فى أكتوبر ساعد جمعية المستثمرين فى استقطاب الأعضاء الجدد
توقعات بجذب الاستثمارات العربية فى مدينة أسوان الجديدة خلال الفترة المقبلة
“عمار العقارية”أصبحت المطور العام لأغلب النقابات المهنية فى مصر يحيى مغاورى:
40 ألف فدان مساحة المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية وبدأنا تنميتها منذ 3 سنوات
الهدف من إنشاء الشركة توحيد جهات التعامل بداية من التفكير فى المشروع حتى التسليم هشام الخشن:
مفهوم المطور العام فى مصر مختلف عن الخارج والمطور اﻷجنبى يستهدف خلق طلب من خلال الخدمات
«العاصمة اﻹدارية» سعت نحو الخدمات والبنية تحتية، ما سيدفع الطلب نحوها داود الشيزاوى:
توقعات بزيادة الاستثمارات المشتركة بين مصر والإمارات خلال الفترة المقبلة
الإمارات نفذت دراسات على 10 دول وتوصلت إلى أن مصر بها تكلفة أعمال أقل خاصة على مستوى تسعير الأراضى
يجب إنشاء مشروعات عقارية مختلفة لخلق فرص العمل وجذب العديد من العملاء
أدعو المطورين فى مصر لزيارة مدينة معمارية فى «دبى» لبناء خلفية عنها ونقلها إلى مصر ناقشت الجلسة الثانية من المائدة المستديرة «ثنك كوميرشال»، أهمية المطور العام فى نمو قطاع العقارات، ودوره فى تلبية احتياجات المشروعات والمستهلكين على حد السواء، وأهمية تطوير أعماله بما يتوافق مع التجارب الدولية.
كما ناقشت الجلسة التى أدارها محمد عبد الله رئيس شركة “كولدويل بانكر – مصر” توافر أعداد مناسبة من المطورين بحسب المنطقة الجغرافية والمشروعات، مع ضرورة الاهتمام بخدمات ما بعد البيع وتنظيم العلاقة بين اتحاد الشاغلين والمشترين والمطور.
وقال المهندس عصام ناصف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ«المستقبل للتنمية العمرانية” المطور العام لمشروع “مستقبل سيتى” بمدينة القاهرة الجديدة إن «المطور العام» يعد حلًا هاماً للتعامل مع معطيات سوق العقارات سواء عمليات طرح الأراضى أو تطويرها.
أضاف أن شركة المستقبل للتنمية العمرانية تطور مشروع مساحة 11 ألف فدان بآلية المطور العام وهى أرض مملوكة للشركة.
ووصف ناصف ظروف المشروع بـ«الجيدة»، إذ أن المعطيات والوضع حول أرض المشروع إيجابية، عبر اهتمام الدولة بالمنطقة المحيطة به، فأصبح مشروع «مستقبل سيتى» بجانب المشروع العملاق «العاصمة الإدارية» أهم مشروعات منطقة شرق القاهرة.
وتابع: «نتج عن ذلك نشاط قوى فى تلك المنطقة، ومع اهتمام الدولة بتنمية شبكة الطرق والبنية التحتية لها ارتفعت قيمة المكان».
وقال ناصف، إن الوصول لجميع المشروعات فى مناطق شرق القاهرة أصبح ميسر، وموقع مشروع «مستقبل سيتى» محاط من الشمال بطريق مصر السويس، ومن الغرب بالطريق الدائرى الأوسطى، والحراك عليه جيد جدًا، وعلى الغرب طريق جنوب المستقبل، ويصل بين القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية.
أضاف أن مشروع الشركة يقع على واجهة مشتركة مع العاصمة الإدارية، ومشروع الروبيكى، وشبكة الطرق فى هذا الموقع ترتقى بالمكان بالكامل، إذ أن الطرق هى أول عنصر لتأهيل المدن الجديدة.
أوضح أن المشروع ينقسم إلى 5 مراحل، ونعمل على المرحلتين الأولى والثانية منذ عام 2015، والمنظومة تغيرت كثيرًا منذ وقتها، والدولة كانت النموذج فى ذلك، إذ قررت تسريع وتيرة التنمية وتغيير منظومة الإدارة بالكامل.
أشار إلى أن شركة المستقبل تابعة للقانون 59 والمساهمين من كبار المستثمرين الحكوميين، ومنهم «المقاولون العرب» و«البنك الأهلى المصرى»، لكن الإدارة تختلف عن ذلك، فهى من القطاع الخاص.
وقال “لا ننافس المطور العام، بل نضع له خطة للمدن مع تحديد المناطق الإقليمية والمناطق السكنية، والمطور العام يحتاج لمطوريين عقاريين قادرين على التنفيذ”.
أضاف أن الإدارة هى من تحدد وسائل إنجاح المشروعات، ومع اختيار المطور بمواصفات فنية وملاءة مالية وسابقة أعمال جيدة، ومؤكد سيكون المردود إيجابى، ومن يتقدم للشركة بشروط نرحب بالتعاون معه فورًا.
وقدر الفترة بين حضور المطور المتوافر فيه المواصفات المطلوبة وتوقيع العقود معه بما تتراوح بين 30 و40 يوماً على أقصى تقدير، ونفضل العمل مع المطورين من الفئة الأولى، لقدرتهم على التعرف على السوق والمستهلكين المستهدفين.
أوضح ناصف أنه حين التعاقد مع المطورين، تلتزم شركة “المستقبل” بتوصيل المرافق للمطورين، وبلغت أعمال التطوير فى المشروع الحالى 1500 فدان كمرحلة أولى، ومع إعلان المطور موعدًا لبدء الأعمال تنتهى «المستقبل» من توصيل كافة المرافق قبل هذا الموعد، بالتعاون مع الجهات الحكومية.
أشار إلى أن التعاقد مع أى مطور ليس نهاية المطاف، بل بداية الرحلة، فاليوم يوجد خطة مشتركة مع المطور، ومع التغيرات والنمو المتسارع للدولة والقوانين والتشريعات تتأهل الأعمال وتتغير معها.
وتابع “تحدثنا فى تعديل نظم السداد مع المطور، وحول الاشتراطات الأخرى التى يجب العمل عليها، وانتهينا من 30% من المشروع، ولا زلنا نملك 70% للعمل عليها، وأتوقع تطورات كثيرة الفترة المقبلة”.
وتساءل آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية عن مدى الاحتياج إلى مطور عام لـ«البيت الثانى » و«المناطق الساحلية»، مثل شرم الشيخ والغردقة، ولهما وضع خاص بعكس منطقة «الجونة».
وقال حمدى إن السياح يعيشون فى المناطق السياحية داخل أسوار، وهو شعور بالحبس داخل مكان مغلق، وتوجد تجارب أخرى أفضل من الموجودة لدينا حاليًا.
أضاف أن هيئة التنمية السياحية، كانت تتحدث عن إنشاء مراكز سياحية بين مناطق «القصير» و«مرسى علم» ، كمركز تنمية متكامل، يضم مجموعة فنادق ومماشى ساحلية لربط الفنادق ببعضها، بحث ينتهى السائح من جولته ثم الذهاب إلى الكورنيش، لإتاحة مزيد من فرص الحركة أمام السائح .
وقال إن المركز لا يوجد به مرافق، ويمكن خلقها عبر سنتر متكامل لتحقيق ذلك، عبر إنشاء محطة كهربائية مجمعة وأخرى للمياه، وتلك الأفكار كانت الحديث حولها قبل عام 2009، لكنها لم تنفذ بعد، ولا توجد أسباب لذلك.
أضاف أن تنفيذ الفكرة لا يعتمد على الفنادق فقط، بل يمتد إلى الإسكان السياحى، بدعم من انخفاض التكاليف بعد تحرير أسعار الصرف بالنسبة للأجانب، ما يدعم تصدير العقار أيضًا.
أشار إلى أهمية التركيز على عمليات التنمية السياحية عبر المطور العام فى الفترة المقبلة، ما يدعم تطوير سوق العقارات بالكامل.
وقال شريف عثمان، رئيس مجلس إدارة شركة جراند بلازا للاستثمار العقارى إن المطور العام يقوم بدور مكمل للدولة لتنميته بطريقة ما، ويجب أن يكون التوجه فى هذا الإطار داخل وخارج القاهرة، ولا يجب الاقتصار على الأفكار القديمة التى تدور حول «تسقيع الأراضى».
أضاف أن الدولة حين تحدثنا معها تخوفت من عودة شركات توظيف الأموال مرة أخرى، والتى انتشرت أعمالها فى القرن الماضى .
وتابع عثمان: “البدء فى تنمية المناطق يجب أن يتم من أول يوم يحصل فيه المطور على الأرض، بشرط الاتفاق على أسلوب وشكل التنمية وفقاً لخطة جيدة تؤهل المطور لبيع الأراضى بعد ذلك لمطورين آخرين”.
وقال المهندس علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية إن المطور العقارى خلال الفترة الأخيرة تعانى من ضغوط بسبب عدم وضوح خطة الدولة، فحين يحصل المطور على الأرض بعد دراسات يجريها لمشروعه ثم تحدث طروحات مفاجئة، يتحمل فى الوقت نفسه العواقب والنتائج حال عدم النجاح.
وتابع “يجب أن نعمل كفريق واحد لتحقيق نجاحات، لذا لابد من الإتفاق على الهدف، بحيث إذا كان الهدف إحداث تنمية أو تسريع الاستثمارات، يتم الإتفاق على ذلك، وقد يكون الهدف مجرد جمع حصيلة مالية كبيرة، لكن الأهم هو الاتفاق على الهدف”.
وانتقد تحديد أسعار بعينها للأرضى بشكل عام فى منطقة واحدة ووصفها بـ«تقديرات خاطئة»، فلا يمكن أن يتم تمييز الوحدات فى منطقة كاملة بأنها للأغنياء فقط، لذا يجب تنويع الطبقات فى المجتمع.
كما انتقد أيضًا الاعتماد على توفير الواحدات وفقًا للزيادة السكانية فى شكلها العام، فالزيادة السكانية تطول كافة الفئات بالمجتمع.
أضاف فكرى أن العمل وفقًا لتلك النظرية خلقت زيادة فى المعروض من الوحدات المتاحة لفئات بعينها، ونقص حاد لفئات أخرى.
وتحدث عن ما وصفه بـ«أوجاع المطورين من أزمة الكثافة»، وقال إن السوق يتغير بالمستوى السعرى للوحدة، وهذا خاطئ، وتسائل، لماذا يتم التقسيم على مساحة 240 متر للوحدة، فى حين يمكن إنشاءها على 60 و70 متر.
وانتقد كذلك فوائد الأقساط على الأراضى، وقال: كانت لفترة ما منذ تسعينيات القرن الماضى تباع الأراضى بدون فوائد حتى 2005، ثم استحدث فائدة على الأقساط من الأراضى المرفقة فقط، ثم على المرفقة وغيرها، لتصبح الفائدة كبيرة تصل إلى 50 و60 و70% من السعر الفعلى، وقد تزيد إلى 100% فى بعض الحالات، رغم عدم وجود أى مرافق فى المنطقة.
أوضح أن بناء حياة يحتاج لاكتمال عناصر الحياة، فالمطور يحتاج لتنمية تدور حولة لمساعدته على إنجاح الأعمال والمشروعات التى يعمل على تنفيذها.
اشار إلى احتياج سوق العقارات إلى قانون لاتحاد المطورين، وقال: لا نعرف أسباب تعثره، رغم مناقشته قبل 5 سنوات، وقت أن كان رئيس الوزراء الحالى وزيرًا للإسكان، ولا نعرف سببًا للتأخير.
وأشار عمرو الفقى، مدير تطوير الأعمال بشركة “إيفورى للتطوير العقارى” عن سوء تفاهم حول بعض الاشتراطات بين المطور العام والمطورين العقاريين، ومن بينها عدم توافر الخدمات ومشروعات البنية التحتية، والتى تمثل نقطة جذب وخلق للطلب فى ترويج المشروعات.
أشار إلى ضرورة تنوع المشروعات لدى المطور العام، دون الاعتماد فقط على المشروعات السكنية، فالمشروعات التجارية والإدارية تلقى رواجاً واقبال من المستهلكين.
واعتبر أن فكرة التجمعات العمرانية المغلقة على نفسها لا تتحقق قيم الإستدامة والتواصل وتنوع المستويات فى التجمعات العمرانية، والتى تعد من أهم شروط المجتمعات العمرانية الحديثة. وقال ماجد صلاح المدير التنفيذى لشركة أرضك للتطوير العقارى إن فكرة المطور العام تأخرت كثيرًا قبل دخول مصر، ولا زالت محدود، وبداية أعمالى فى شركة تعمل كمطور عام كان قبل 3 أشهر مع شركة «المستقبل للتنمية العمرانية»، وهى تسعى لتلبية أغلب احتياجات المطورين.
أضاف أن مدينة المستقبل كبيرة وقديمة، مرت بظروف كثيرة وتغيرات منذ بدايتها، وهى فى منطقة واعدة على 11 ألف فدان وقريبة من العاصمة الإدارية.
وقالت عبير عصام، عبير عصام الدين، رئيس مجلس إدارة شركة عمار العقارية إنها عاصرت تجربة ناجحة، وهى المطور العام الصناعى بالتعاون مع جمعية مستثمرى السادس من أكتوبر.
أضاف أن دخول المطور الصناعى فى أكتوبر ساعد جمعية المستثمرين فى استقطاب الأعضاء الجديد.
وتابعت “توجد فكرة ثانية أعمل عليها حاليًا، فبعد تعيينى باللجنة العليا للاستثمار فى أسوان، كان طلبى الأول من محافظ أسوان هو جلب مطور عام للمشروعات فى أسوان الجديدة، والفكرة لاقت تفضيلا ونجاحا”.
وتوقعت عصام، جذب الاستثمارات العربية فى مدينة أسوان الجديدة الفترة المقبلة، وأيضًا الاستثمارات الأفريقية.
وقالت عصام إن الشركة أصبحت المطور العام لأغلب النقابات المهنية فى مصر، إذ أنهم يواجهون أزمات فى تنفيذ مشروعاتهم، ما يدفع الجهات المانحة لسحب الأراضى، والشركة ابتكرت هذا المنتج الجديد قبل 5 سنوات.
أشارت إلى تكوين الشركة علاقة ببرتوكول رسمى موثق مع حكومة دبى، متمثلة فى دائرة الأملاك والأراضى، ما يدعم فكرة تصدير العقارات.
وقال يحيى مغاورى محلل أول استثمار بشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية إن المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية تقع على مساحة 40 ألف فدان نعمل عليها منذ 3 سنوات، والتسليم سيكون فى يونيو 2020، وسيتمثل فى الحى الحكومى، والخدمات بدأت تصل بصورة كبيرة.
أضاف أن الهدف من إنشاء الشركة هو توحيد جهات التعامل بداية من التفكير فى المشروع والتناقش حوله ثم الخدمات ثم المرافق، وصولًا إلى الساكن أو المستهلك سيكون التعامل مع شركة العاصمة.
أوضح مغاورى أن «العاصمة الإدارية» كمطور عام حاولت تذليل كافة المعوقات والسبل للتعامل مع الاحتياجات المختلفة لكافة المطورين والعملاء المحتملين، والمدينة تُدار بنظام «الشباك الواحد»، فلن يتعامل المستهلك مع شركة الكهرباء أو المياه أو الإنترنت، فالتعامل لن يكون مع غير شركة «العاصمة الإدراية».
وقال إن الشرائح المستهدفة فى العاصمة، تحتاج لتقسيم المشروع إلى مراحل، فالهدف فى البداية كان البدء فى المشروع وإنشاء الحى الحكومى، لذا كنا نحتاج لمصادر دخل كبيرة، خاصة وأن التمويل يعتمد على المبيعات من الأراضى، والهدف نصل لأعلى مبيعات والشرائح ستكون متوسطة ومرتفعة.
واعتبر أن السبب الذى يدعم قرار المشترى فى العاصمة هو سبب إنشاء الشركة من البداية، وهو تنفيذ المشروع وفقًا لأنظمة جودة مرتفعة، عبر الاستعانة بالمكاتب الكبيرة عالميًا، كما يحدث فى الدول المتقدمة.
وقال إن المكاتب الدولية تعتمد فى أعمالها على التخطيط الجيد للمدن بشكل عام وليس الخدمات الداخلية فقط، فالمرافق تقدم مثلًا للعملاء لكن الخدمات التى تنفذها العاصمة الإدارية ستكون مسئولة عنها ككيان كامل، فالمسئولية ستكون على مستوى الحفاظ على الخدمات، خاصة الذكية منها مثل عمليات الدفع التى تتم عبر الهاتف المحمول، كما ستهتم أيضًا بالساكنين فى المدينة.
أوضح أن اسم العاصمة الإدارية محل تغيير حاليًا، خاصة وأن الاسم الحالى حصر المدينة فى العمليات الإدارية، بعكس كونها شاملة.
وقال المهندس هشام الخشن، الرئيس التنفيذى لشركة سامكريت للتنمية العمرانية إن مجموعة سامكريت، تهتم بالتطوير الصناعى، ولديها خبرة حصلنا عليها من مشروع يقع على مساحة 1.5 مليون متر إدارى وتجارى وسكنى، ولدينا خبرات فى شركة صغير تماثل شركات كبيرة.
أشار إلى الإختلاف فى مفهوم المطور العام فى مصر والخارج، والمطور العام اﻷجنبى يستهدف خلق طلب من خلال خدمات تجذب فئات كبيرة من المستهلكين مثل إنشاء الجامعات أو المراكز التجارية، ولا يوجد فى مصر مطور عام ينطبق عليه مواصفات المطور العام وفقا للمعايير الأجنبية.
وقال: النموذج الحالى فى مصر من المطور العام سيموت ويختفى إذا لم يتطور ليتواكب مع الاحتياجات فى السوق.
أضاف أن اقرب النماذج الناحجة والتى تقترب من النهج الأجنبى هو «العاصمة اﻹدارية» ﻷنها سعت نحو الخدمات والبنية تحتية، ما سيدفع الطلب نحوها.
وقال داود الشيزاوى رئيس مجموعة الإستراتيجى لتنظيم المعارض والمؤتمرات IPS ورئيس ملتقى الاستثمار السنوى – دبى إن حكومتا مصر والغمارات يتوقعان زيادة الاستثمارات المشتركة خلال الفترة المقبلة، ونعتبر مصر بلدنا، وفى حواراتنا ومؤتمراتنا نحث المستثمرين على المجئ إلى مصر بدلًا من الذهاب إلى الدول الغربية.
أضاف أن العلاقة السياسية بين القاهرة ودبى قوية منذ 1975، وهى متطورة على مختلف الشئون، وتستثمر الإمارات بمصر فى مجالات مختلفة منها التكنولوجيا والزراعة والبنوك.
وتوقع اتساع العلاقة والشراكة بين البلدين من خلال المشاركة فى المؤتمرات والندوات المختلفة.
وقال إن فكرة ربط الأسواق ببعضها بدأت فى تسعينيات القرن الماضى، ويتم ذلك عبر خلق منصات للاستثمار الأجنبى، فلا يجب أن تعتمد الدول على الاستثمار المحلى، لكن يجب الاستثمار فى الأسواق الخارجية.
أضاف أن الإمارات نفذت دراسات على 10 دول، وتوصلت إلى أن مصر بها تكلفة أعمال أقل خاصة على مستوى تسعير الأراضى.
أوضح أنه يجب إنشاء مشروعات عقارية مختلفة لخلق فرص العمل وجذب العديد من العملاء من الفئات المختلفة، ونوه عن تأكيدات وزير الاقتصاد الإماراتى، على أهمية الترويج للاستثمارات الخارجية.
ودعى المطورين فى مصر لزيارة مدينة معمارية فى «دبى» لبناء خلفية عنها، ونقلها إلى مصر، خاصة وأنها تعمل بصورة متكاملة، وتم إنشاء 500 فيلا، وبها سيارات كهربائية، وفاتورة الكهرباء فيها تتراوح بين 4 و5 دولارات فقط، مع الإنتاج الزراعى داخل المدينة «شتلات إنتاجية» الذى يحصل عليه السكان بصورة مجانية.
وقال إن المدينة قائمة على 3 محاور هى، «اقتصادية» عبر الاستدامة، و«بيئية» عبر استخدام الطاقة الشمسية والسيارات والكهربئية، و«اجتماعية» عبر التعليم والتواصل الدائم مع السكان.
أضاف أن التركيز فى الترويج يتم عبر 5 مبادئ، وهى «المنتج العقارى»، ولابد من استهداف المستهلك بصورة أساسية، على أن يتناسب مع احتياجاتهم، والمبدأ الثانى هو «السعر المناسب»، فقبل 15 عامًا كانت الأسعار منخفضة فى الإمارات، واشتريت فى عام 2000 الأرض بسعر 10 دراهم للقدم، والتوقعات وقتها كانت تشير إلى ارتفاعها إلى 200 درهم، لكنها حاليًا وصلت إلى 600 درهم للقدم.
أوضح أن المبدأ الثالث هو التنظيم وشرائح المستهلكين، ففى إمارة دبى، كنا نركز على العقارات للشرائح العليا قبل 15 عام، لكن وجدنا أن الشرائح الأخرى تذهب إلى إمارات أخرى مثل عجمان لأن 70% تقريبًا من الدخول كانت تذهب للسكن.
وتابع “المبدأ الرابع هو الشراكة بين الحكومة والمطورين، وهو ما حدث مع الإمارات فى السنوات الماضية، ونجحنا فى تحقيق شراكات مع أسماء ناجحة”.
وقال هشام أبوالعطا رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للتشييد والتعمير، التابعة لقطاع الأعمال العام إن دولة الامارات بها قانون يمنع التصرف فى أموال المشروع خارج المشروع حتى بلوغ نسبة معينة من التنفيذ، خاصة وأن البعض يقلق من فكرة بدء المشروعات وعدم نهايتها.
أضاف أن تجربة التطوير العقارى منذ تسعينيات القرن الماضى اعتمدت على رخص سعر الأرض، لذا كانت المكاسب فلكية، وأحد المشروعات السكنية بلغت تكلفته 100 مليون جنيه جنيه، لكت العائد على الاستثمار فيه بلغ 2.2 مليار جنيه.
أوضح أن تحقيق تلك الأرقام لن يحدث فى الوقت الحالى، خاصة وأن الكثير من الأوضاع تغيرت، ويجب الموائمة بين العرض والطلب وعمليات التسعير لتحقيق التوازن.
وتابع: «المشروع لما يكون ليه صاحب كأب شرعى بينجح، بعكس العشوائية، فخليج نعمة يوجد به عمليات الربط بين الفنادق عبر ممشى سياحى، لذا فهو أفضل من مناطق أخرى كثيرة، بدعم من الخدمات الأخرى المتكاملة، وأن المطور العام بمثابة أب شرعى للمشروعات والمدن العمرانية الجديدة»..
أشار إلى أن تصدير العقار يحتاج لتغيير قانون تملك الأجانب للعقار، ووصفه بـ«فاشل»، إذ يوجد به بند يمنع من بيع العقار قبل 5 سنوات من الشراء.
ونوه عن مشكلة بدأت قبل عام، مع مستثمر إماراتى يحتاج لبيع عمارة لمستثمر سعودى، وهو ما رفضته الجهات أثناء التنفيذ، لكن تم حل المشكلة قبل فترة.
وعقب داوود الشيزاوى، على ذلك بأن المستثمر يجب أن يحكم ماله، خاصة وأنه قد يرغب فى تنويع استثماراته أو تحويلها إلى أعمال أخرى.
أضاف أن ماليزيا تقدم رسوم تسجيل رخيصة، بعكس دولة الإمارات، واستراليا بها العقارات آمنة، لكن التسجيل يستغرق 6 اشهر، بعكس الإمارات التى لا يستغرق فيها أكثر من 5 دقائق.
وطالب بأهمية تسريع إجراءات تسجيل العقارات فى مصر، مع تشريع قوانين تحميها.
وقال إن مصر لديها تجارب ممتازة، ويجب أن يتشارك العاملون فى القطاع بمصر والإمارات لتجديد الأعمال وتنويع الخبرات وتحقيق مكاسب أفضل.
كما يجب أن يتم التفكير فى عمل تحالفات على مستوى الحكومة والقطاع الخاص، ومستعد لأن أستضيف الجميع من الطرفين لتبادل التجارب.
وقال المهندس عصام ناصف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ«المستقبل للتنمية العمرانية” إن المطور العام ليست كلمة هينة، وكل كلمة تناولتها الجلسة كانت جيدة، وناتج عن ممارسة وخبرة، فالمطور ليس وصف معين لتشكيل معين، لكنه وصف قابل للتشكيل لحالات مختلفة.
أشار إلى أهمية تعدد نماذج المطور العام، فالمطور فى البحر الأحمر غير الجنوب فى أسوان غير القاهرة، فالعالم جميعه يأتى إلى جنوب مصر رغم عدم وجود اهتمامات كبيره به بعد.
أضاف أن المطور العام يجب أن يتاح له الصلاحيات الكاملة للتصرف فى الأراضى، وحصلنا على صلاحية من مساهمين بعدم وجود أى شئ ممنوع، فمجلس الإدارة يضع قواعد لضمان نجاح الأعمال، والإدارة تضع معايير دعم العمل نحو النجاح.
أوضح أن المشكلة ليس فى المطور، لكن فى كيفية توفير الخدمات اللازمة له ليستطيع توفير الخدمات للمستهلكين المستهدفين، كما أن التنمية التى نتحدث عنها كمطور عام، يجب أن يضم التنمية العمرانية الشاملة فى مصر.
وقال محمد الدغيدى، المدير العام لشركة ريماكس المهاجر للتسويق العقارى إن دور المطور العام يشمل الحفاظ على استثمارات الشركات من المخاطر السلبية وتقلبات السوق، عبر التجارب وسوابق الأعمال، وهذا أحد أدواره المهمة.
أضاف أنه يجب توفير المرافق والبنية التحتية والخدمات اللازمة لتحقيق تنمية متكاملة فى المدن الجديدة.
وأشار إلى أن التحديات الكبيرة التى تواجه المطور العام تتركز حول المستويات السكنية فوق المتوسطة والفاخرة، والمشروعات الحالية لا تخاطب كافة مستويات وفئات المجتمع ولا تخدم إلا فئات محددة، ما يحد من حيز أعمالها، ويجب تطويره لخدمة الجميع.
«المطور العام» يعد حلًا هاماً للتعامل مع معطيات سوق العقارات
“المستقبل للتنمية العمرانية” تطور مشروع بمساحة 11 ألف فدان فى “القاهرة الجديدة”
«مستقبل سيتى» بجانب المشروع العملاق «العاصمة الإدارية» أهم مشروعات منطقة شرق القاهرة
الإدارة تحدد وسائل إنجاح المشروعات ومن يتقدم للشركة بشروط واضحة نرحب بالتعاون معه فورًا
التعاقد مع أى مطور ليس نهاية المطاف بل بداية الرحلة فاليوم يوجد خطة مشتركة مع المطور
هشام أبوالعطا: تعديل قانون تملك الأجانب للعقارات يزيد الاستثمارات والمبيعات لغير المصريين
دولة الإمارات بها قانون يمنع التصرف فى أموال المشروع خارجه حتى بلوغ نسبة معينة من التنفيذ آسر حمدى:
نحتاج لمطور عام فى مشروعات «المنزل الثانى » و«المناطق الساحلية» مثل شرم الشيخ والغردقة
السياح يعيشون فى المناطق السياحية داخل أسوار وتوجد تجارب أخرى أفضل من الموجودة لدينا حاليًا
تنفيذ الفكرة لا يعتمد على الفنادق فقط بل يمتد إلى الإسكان السياحى بدعم من انخفاض التكاليف شريف عثمان:
المطور العام يقوم بدور مكمل للدولة ولا يجب الاقتصار على الأفكار القديمة
البدء فى تنمية المناطق يجب أن يتم من أول يوم يحصل فيه المطور على الأرض علاء فكرى:
يجب أن نعمل كفريق واحد لتحقيق نجاحات،لذا لابد من الإتفاق على الهدف من التنمية
لا يمكن تحديد أسعار بعينها للأراضى بشكل عام فى منطقة واحدة وذلك «تقديرات خاطئة» عمرو الفقى:
يجب تنوع المشروعات لدى دون الاعتماد فقط على المشروعات السكنية
التجمعات العمرانية المنغلقة على نفسها لا تحقق قيم الإستدامة والتواصل وتنوع المستويات محمد الدغيدى:
دور المطور العام يشمل الحفاظ على استثمارات الشركات من المخاطر السلبية وتقلبات السوق
يجب توفير المرافق والبنية التحتية والخدمات اللازمة لتحقيق تنمية متكاملة فى المدن الجديدة ماجد صلاح:
فكرة المطور العام تأخرت كثيرًا قبل دخول مصر ولا زالت محدودة
«المستقبل للتنمية العمرانية» تسعى لتلبية أغلب احتياجات المطورين عبير عصام:
دخول المطور الصناعى فى أكتوبر ساعد جمعية المستثمرين فى استقطاب الأعضاء الجدد
توقعات بجذب الاستثمارات العربية فى مدينة أسوان الجديدة خلال الفترة المقبلة
“عمار العقارية”أصبحت المطور العام لأغلب النقابات المهنية فى مصر يحيى مغاورى:
40 ألف فدان مساحة المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية وبدأنا تنميتها منذ 3 سنوات
الهدف من إنشاء الشركة توحيد جهات التعامل بداية من التفكير فى المشروع حتى التسليم هشام الخشن:
مفهوم المطور العام فى مصر مختلف عن الخارج والمطور اﻷجنبى يستهدف خلق طلب من خلال الخدمات
«العاصمة اﻹدارية» سعت نحو الخدمات والبنية تحتية، ما سيدفع الطلب نحوها داود الشيزاوى:
توقعات بزيادة الاستثمارات المشتركة بين مصر والإمارات خلال الفترة المقبلة
الإمارات نفذت دراسات على 10 دول وتوصلت إلى أن مصر بها تكلفة أعمال أقل خاصة على مستوى تسعير الأراضى
يجب إنشاء مشروعات عقارية مختلفة لخلق فرص العمل وجذب العديد من العملاء
أدعو المطورين فى مصر لزيارة مدينة معمارية فى «دبى» لبناء خلفية عنها ونقلها إلى مصر ناقشت الجلسة الثانية من المائدة المستديرة «ثنك كوميرشال»، أهمية المطور العام فى نمو قطاع العقارات، ودوره فى تلبية احتياجات المشروعات والمستهلكين على حد السواء، وأهمية تطوير أعماله بما يتوافق مع التجارب الدولية.
كما ناقشت الجلسة التى أدارها محمد عبد الله رئيس شركة “كولدويل بانكر – مصر” توافر أعداد مناسبة من المطورين بحسب المنطقة الجغرافية والمشروعات، مع ضرورة الاهتمام بخدمات ما بعد البيع وتنظيم العلاقة بين اتحاد الشاغلين والمشترين والمطور.
وقال المهندس عصام ناصف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ«المستقبل للتنمية العمرانية” المطور العام لمشروع “مستقبل سيتى” بمدينة القاهرة الجديدة إن «المطور العام» يعد حلًا هاماً للتعامل مع معطيات سوق العقارات سواء عمليات طرح الأراضى أو تطويرها.
أضاف أن شركة المستقبل للتنمية العمرانية تطور مشروع مساحة 11 ألف فدان بآلية المطور العام وهى أرض مملوكة للشركة.
ووصف ناصف ظروف المشروع بـ«الجيدة»، إذ أن المعطيات والوضع حول أرض المشروع إيجابية، عبر اهتمام الدولة بالمنطقة المحيطة به، فأصبح مشروع «مستقبل سيتى» بجانب المشروع العملاق «العاصمة الإدارية» أهم مشروعات منطقة شرق القاهرة.
وتابع: «نتج عن ذلك نشاط قوى فى تلك المنطقة، ومع اهتمام الدولة بتنمية شبكة الطرق والبنية التحتية لها ارتفعت قيمة المكان».
وقال ناصف، إن الوصول لجميع المشروعات فى مناطق شرق القاهرة أصبح ميسر، وموقع مشروع «مستقبل سيتى» محاط من الشمال بطريق مصر السويس، ومن الغرب بالطريق الدائرى الأوسطى، والحراك عليه جيد جدًا، وعلى الغرب طريق جنوب المستقبل، ويصل بين القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية.
أضاف أن مشروع الشركة يقع على واجهة مشتركة مع العاصمة الإدارية، ومشروع الروبيكى، وشبكة الطرق فى هذا الموقع ترتقى بالمكان بالكامل، إذ أن الطرق هى أول عنصر لتأهيل المدن الجديدة.
أوضح أن المشروع ينقسم إلى 5 مراحل، ونعمل على المرحلتين الأولى والثانية منذ عام 2015، والمنظومة تغيرت كثيرًا منذ وقتها، والدولة كانت النموذج فى ذلك، إذ قررت تسريع وتيرة التنمية وتغيير منظومة الإدارة بالكامل.
أشار إلى أن شركة المستقبل تابعة للقانون 59 والمساهمين من كبار المستثمرين الحكوميين، ومنهم «المقاولون العرب» و«البنك الأهلى المصرى»، لكن الإدارة تختلف عن ذلك، فهى من القطاع الخاص.
وقال “لا ننافس المطور العام، بل نضع له خطة للمدن مع تحديد المناطق الإقليمية والمناطق السكنية، والمطور العام يحتاج لمطوريين عقاريين قادرين على التنفيذ”.
أضاف أن الإدارة هى من تحدد وسائل إنجاح المشروعات، ومع اختيار المطور بمواصفات فنية وملاءة مالية وسابقة أعمال جيدة، ومؤكد سيكون المردود إيجابى، ومن يتقدم للشركة بشروط نرحب بالتعاون معه فورًا.
وقدر الفترة بين حضور المطور المتوافر فيه المواصفات المطلوبة وتوقيع العقود معه بما تتراوح بين 30 و40 يوماً على أقصى تقدير، ونفضل العمل مع المطورين من الفئة الأولى، لقدرتهم على التعرف على السوق والمستهلكين المستهدفين.
أوضح ناصف أنه حين التعاقد مع المطورين، تلتزم شركة “المستقبل” بتوصيل المرافق للمطورين، وبلغت أعمال التطوير فى المشروع الحالى 1500 فدان كمرحلة أولى، ومع إعلان المطور موعدًا لبدء الأعمال تنتهى «المستقبل» من توصيل كافة المرافق قبل هذا الموعد، بالتعاون مع الجهات الحكومية.
أشار إلى أن التعاقد مع أى مطور ليس نهاية المطاف، بل بداية الرحلة، فاليوم يوجد خطة مشتركة مع المطور، ومع التغيرات والنمو المتسارع للدولة والقوانين والتشريعات تتأهل الأعمال وتتغير معها.
وتابع “تحدثنا فى تعديل نظم السداد مع المطور، وحول الاشتراطات الأخرى التى يجب العمل عليها، وانتهينا من 30% من المشروع، ولا زلنا نملك 70% للعمل عليها، وأتوقع تطورات كثيرة الفترة المقبلة”.
وتساءل آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية عن مدى الاحتياج إلى مطور عام لـ«البيت الثانى » و«المناطق الساحلية»، مثل شرم الشيخ والغردقة، ولهما وضع خاص بعكس منطقة «الجونة».
وقال حمدى إن السياح يعيشون فى المناطق السياحية داخل أسوار، وهو شعور بالحبس داخل مكان مغلق، وتوجد تجارب أخرى أفضل من الموجودة لدينا حاليًا.
أضاف أن هيئة التنمية السياحية، كانت تتحدث عن إنشاء مراكز سياحية بين مناطق «القصير» و«مرسى علم» ، كمركز تنمية متكامل، يضم مجموعة فنادق ومماشى ساحلية لربط الفنادق ببعضها، بحث ينتهى السائح من جولته ثم الذهاب إلى الكورنيش، لإتاحة مزيد من فرص الحركة أمام السائح .
وقال إن المركز لا يوجد به مرافق، ويمكن خلقها عبر سنتر متكامل لتحقيق ذلك، عبر إنشاء محطة كهربائية مجمعة وأخرى للمياه، وتلك الأفكار كانت الحديث حولها قبل عام 2009، لكنها لم تنفذ بعد، ولا توجد أسباب لذلك.
أضاف أن تنفيذ الفكرة لا يعتمد على الفنادق فقط، بل يمتد إلى الإسكان السياحى، بدعم من انخفاض التكاليف بعد تحرير أسعار الصرف بالنسبة للأجانب، ما يدعم تصدير العقار أيضًا.
أشار إلى أهمية التركيز على عمليات التنمية السياحية عبر المطور العام فى الفترة المقبلة، ما يدعم تطوير سوق العقارات بالكامل.
وقال شريف عثمان، رئيس مجلس إدارة شركة جراند بلازا للاستثمار العقارى إن المطور العام يقوم بدور مكمل للدولة لتنميته بطريقة ما، ويجب أن يكون التوجه فى هذا الإطار داخل وخارج القاهرة، ولا يجب الاقتصار على الأفكار القديمة التى تدور حول «تسقيع الأراضى».
أضاف أن الدولة حين تحدثنا معها تخوفت من عودة شركات توظيف الأموال مرة أخرى، والتى انتشرت أعمالها فى القرن الماضى .
وتابع عثمان: “البدء فى تنمية المناطق يجب أن يتم من أول يوم يحصل فيه المطور على الأرض، بشرط الاتفاق على أسلوب وشكل التنمية وفقاً لخطة جيدة تؤهل المطور لبيع الأراضى بعد ذلك لمطورين آخرين”.
وقال المهندس علاء فكرى، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية إن المطور العقارى خلال الفترة الأخيرة تعانى من ضغوط بسبب عدم وضوح خطة الدولة، فحين يحصل المطور على الأرض بعد دراسات يجريها لمشروعه ثم تحدث طروحات مفاجئة، يتحمل فى الوقت نفسه العواقب والنتائج حال عدم النجاح.
وتابع “يجب أن نعمل كفريق واحد لتحقيق نجاحات، لذا لابد من الإتفاق على الهدف، بحيث إذا كان الهدف إحداث تنمية أو تسريع الاستثمارات، يتم الإتفاق على ذلك، وقد يكون الهدف مجرد جمع حصيلة مالية كبيرة، لكن الأهم هو الاتفاق على الهدف”.
وانتقد تحديد أسعار بعينها للأرضى بشكل عام فى منطقة واحدة ووصفها بـ«تقديرات خاطئة»، فلا يمكن أن يتم تمييز الوحدات فى منطقة كاملة بأنها للأغنياء فقط، لذا يجب تنويع الطبقات فى المجتمع.
كما انتقد أيضًا الاعتماد على توفير الواحدات وفقًا للزيادة السكانية فى شكلها العام، فالزيادة السكانية تطول كافة الفئات بالمجتمع.
أضاف فكرى أن العمل وفقًا لتلك النظرية خلقت زيادة فى المعروض من الوحدات المتاحة لفئات بعينها، ونقص حاد لفئات أخرى.
وتحدث عن ما وصفه بـ«أوجاع المطورين من أزمة الكثافة»، وقال إن السوق يتغير بالمستوى السعرى للوحدة، وهذا خاطئ، وتسائل، لماذا يتم التقسيم على مساحة 240 متر للوحدة، فى حين يمكن إنشاءها على 60 و70 متر.
وانتقد كذلك فوائد الأقساط على الأراضى، وقال: كانت لفترة ما منذ تسعينيات القرن الماضى تباع الأراضى بدون فوائد حتى 2005، ثم استحدث فائدة على الأقساط من الأراضى المرفقة فقط، ثم على المرفقة وغيرها، لتصبح الفائدة كبيرة تصل إلى 50 و60 و70% من السعر الفعلى، وقد تزيد إلى 100% فى بعض الحالات، رغم عدم وجود أى مرافق فى المنطقة.
أوضح أن بناء حياة يحتاج لاكتمال عناصر الحياة، فالمطور يحتاج لتنمية تدور حولة لمساعدته على إنجاح الأعمال والمشروعات التى يعمل على تنفيذها.
اشار إلى احتياج سوق العقارات إلى قانون لاتحاد المطورين، وقال: لا نعرف أسباب تعثره، رغم مناقشته قبل 5 سنوات، وقت أن كان رئيس الوزراء الحالى وزيرًا للإسكان، ولا نعرف سببًا للتأخير.
وأشار عمرو الفقى، مدير تطوير الأعمال بشركة “إيفورى للتطوير العقارى” عن سوء تفاهم حول بعض الاشتراطات بين المطور العام والمطورين العقاريين، ومن بينها عدم توافر الخدمات ومشروعات البنية التحتية، والتى تمثل نقطة جذب وخلق للطلب فى ترويج المشروعات.
أشار إلى ضرورة تنوع المشروعات لدى المطور العام، دون الاعتماد فقط على المشروعات السكنية، فالمشروعات التجارية والإدارية تلقى رواجاً واقبال من المستهلكين.
واعتبر أن فكرة التجمعات العمرانية المغلقة على نفسها لا تتحقق قيم الإستدامة والتواصل وتنوع المستويات فى التجمعات العمرانية، والتى تعد من أهم شروط المجتمعات العمرانية الحديثة. وقال ماجد صلاح المدير التنفيذى لشركة أرضك للتطوير العقارى إن فكرة المطور العام تأخرت كثيرًا قبل دخول مصر، ولا زالت محدود، وبداية أعمالى فى شركة تعمل كمطور عام كان قبل 3 أشهر مع شركة «المستقبل للتنمية العمرانية»، وهى تسعى لتلبية أغلب احتياجات المطورين.
أضاف أن مدينة المستقبل كبيرة وقديمة، مرت بظروف كثيرة وتغيرات منذ بدايتها، وهى فى منطقة واعدة على 11 ألف فدان وقريبة من العاصمة الإدارية.
وقالت عبير عصام، عبير عصام الدين، رئيس مجلس إدارة شركة عمار العقارية إنها عاصرت تجربة ناجحة، وهى المطور العام الصناعى بالتعاون مع جمعية مستثمرى السادس من أكتوبر.
أضاف أن دخول المطور الصناعى فى أكتوبر ساعد جمعية المستثمرين فى استقطاب الأعضاء الجديد.
وتابعت “توجد فكرة ثانية أعمل عليها حاليًا، فبعد تعيينى باللجنة العليا للاستثمار فى أسوان، كان طلبى الأول من محافظ أسوان هو جلب مطور عام للمشروعات فى أسوان الجديدة، والفكرة لاقت تفضيلا ونجاحا”.
وتوقعت عصام، جذب الاستثمارات العربية فى مدينة أسوان الجديدة الفترة المقبلة، وأيضًا الاستثمارات الأفريقية.
وقالت عصام إن الشركة أصبحت المطور العام لأغلب النقابات المهنية فى مصر، إذ أنهم يواجهون أزمات فى تنفيذ مشروعاتهم، ما يدفع الجهات المانحة لسحب الأراضى، والشركة ابتكرت هذا المنتج الجديد قبل 5 سنوات.
أشارت إلى تكوين الشركة علاقة ببرتوكول رسمى موثق مع حكومة دبى، متمثلة فى دائرة الأملاك والأراضى، ما يدعم فكرة تصدير العقارات.
وقال يحيى مغاورى محلل أول استثمار بشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية إن المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية تقع على مساحة 40 ألف فدان نعمل عليها منذ 3 سنوات، والتسليم سيكون فى يونيو 2020، وسيتمثل فى الحى الحكومى، والخدمات بدأت تصل بصورة كبيرة.
أضاف أن الهدف من إنشاء الشركة هو توحيد جهات التعامل بداية من التفكير فى المشروع والتناقش حوله ثم الخدمات ثم المرافق، وصولًا إلى الساكن أو المستهلك سيكون التعامل مع شركة العاصمة.
أوضح مغاورى أن «العاصمة الإدارية» كمطور عام حاولت تذليل كافة المعوقات والسبل للتعامل مع الاحتياجات المختلفة لكافة المطورين والعملاء المحتملين، والمدينة تُدار بنظام «الشباك الواحد»، فلن يتعامل المستهلك مع شركة الكهرباء أو المياه أو الإنترنت، فالتعامل لن يكون مع غير شركة «العاصمة الإدراية».
وقال إن الشرائح المستهدفة فى العاصمة، تحتاج لتقسيم المشروع إلى مراحل، فالهدف فى البداية كان البدء فى المشروع وإنشاء الحى الحكومى، لذا كنا نحتاج لمصادر دخل كبيرة، خاصة وأن التمويل يعتمد على المبيعات من الأراضى، والهدف نصل لأعلى مبيعات والشرائح ستكون متوسطة ومرتفعة.
واعتبر أن السبب الذى يدعم قرار المشترى فى العاصمة هو سبب إنشاء الشركة من البداية، وهو تنفيذ المشروع وفقًا لأنظمة جودة مرتفعة، عبر الاستعانة بالمكاتب الكبيرة عالميًا، كما يحدث فى الدول المتقدمة.
وقال إن المكاتب الدولية تعتمد فى أعمالها على التخطيط الجيد للمدن بشكل عام وليس الخدمات الداخلية فقط، فالمرافق تقدم مثلًا للعملاء لكن الخدمات التى تنفذها العاصمة الإدارية ستكون مسئولة عنها ككيان كامل، فالمسئولية ستكون على مستوى الحفاظ على الخدمات، خاصة الذكية منها مثل عمليات الدفع التى تتم عبر الهاتف المحمول، كما ستهتم أيضًا بالساكنين فى المدينة.
أوضح أن اسم العاصمة الإدارية محل تغيير حاليًا، خاصة وأن الاسم الحالى حصر المدينة فى العمليات الإدارية، بعكس كونها شاملة.
وقال المهندس هشام الخشن، الرئيس التنفيذى لشركة سامكريت للتنمية العمرانية إن مجموعة سامكريت، تهتم بالتطوير الصناعى، ولديها خبرة حصلنا عليها من مشروع يقع على مساحة 1.5 مليون متر إدارى وتجارى وسكنى، ولدينا خبرات فى شركة صغير تماثل شركات كبيرة.
أشار إلى الإختلاف فى مفهوم المطور العام فى مصر والخارج، والمطور العام اﻷجنبى يستهدف خلق طلب من خلال خدمات تجذب فئات كبيرة من المستهلكين مثل إنشاء الجامعات أو المراكز التجارية، ولا يوجد فى مصر مطور عام ينطبق عليه مواصفات المطور العام وفقا للمعايير الأجنبية.
وقال: النموذج الحالى فى مصر من المطور العام سيموت ويختفى إذا لم يتطور ليتواكب مع الاحتياجات فى السوق.
أضاف أن اقرب النماذج الناحجة والتى تقترب من النهج الأجنبى هو «العاصمة اﻹدارية» ﻷنها سعت نحو الخدمات والبنية تحتية، ما سيدفع الطلب نحوها.
وقال داود الشيزاوى رئيس مجموعة الإستراتيجى لتنظيم المعارض والمؤتمرات IPS ورئيس ملتقى الاستثمار السنوى – دبى إن حكومتا مصر والغمارات يتوقعان زيادة الاستثمارات المشتركة خلال الفترة المقبلة، ونعتبر مصر بلدنا، وفى حواراتنا ومؤتمراتنا نحث المستثمرين على المجئ إلى مصر بدلًا من الذهاب إلى الدول الغربية.
أضاف أن العلاقة السياسية بين القاهرة ودبى قوية منذ 1975، وهى متطورة على مختلف الشئون، وتستثمر الإمارات بمصر فى مجالات مختلفة منها التكنولوجيا والزراعة والبنوك.
وتوقع اتساع العلاقة والشراكة بين البلدين من خلال المشاركة فى المؤتمرات والندوات المختلفة.
وقال إن فكرة ربط الأسواق ببعضها بدأت فى تسعينيات القرن الماضى، ويتم ذلك عبر خلق منصات للاستثمار الأجنبى، فلا يجب أن تعتمد الدول على الاستثمار المحلى، لكن يجب الاستثمار فى الأسواق الخارجية.
أضاف أن الإمارات نفذت دراسات على 10 دول، وتوصلت إلى أن مصر بها تكلفة أعمال أقل خاصة على مستوى تسعير الأراضى.
أوضح أنه يجب إنشاء مشروعات عقارية مختلفة لخلق فرص العمل وجذب العديد من العملاء من الفئات المختلفة، ونوه عن تأكيدات وزير الاقتصاد الإماراتى، على أهمية الترويج للاستثمارات الخارجية.
ودعى المطورين فى مصر لزيارة مدينة معمارية فى «دبى» لبناء خلفية عنها، ونقلها إلى مصر، خاصة وأنها تعمل بصورة متكاملة، وتم إنشاء 500 فيلا، وبها سيارات كهربائية، وفاتورة الكهرباء فيها تتراوح بين 4 و5 دولارات فقط، مع الإنتاج الزراعى داخل المدينة «شتلات إنتاجية» الذى يحصل عليه السكان بصورة مجانية.
وقال إن المدينة قائمة على 3 محاور هى، «اقتصادية» عبر الاستدامة، و«بيئية» عبر استخدام الطاقة الشمسية والسيارات والكهربئية، و«اجتماعية» عبر التعليم والتواصل الدائم مع السكان.
أضاف أن التركيز فى الترويج يتم عبر 5 مبادئ، وهى «المنتج العقارى»، ولابد من استهداف المستهلك بصورة أساسية، على أن يتناسب مع احتياجاتهم، والمبدأ الثانى هو «السعر المناسب»، فقبل 15 عامًا كانت الأسعار منخفضة فى الإمارات، واشتريت فى عام 2000 الأرض بسعر 10 دراهم للقدم، والتوقعات وقتها كانت تشير إلى ارتفاعها إلى 200 درهم، لكنها حاليًا وصلت إلى 600 درهم للقدم.
أوضح أن المبدأ الثالث هو التنظيم وشرائح المستهلكين، ففى إمارة دبى، كنا نركز على العقارات للشرائح العليا قبل 15 عام، لكن وجدنا أن الشرائح الأخرى تذهب إلى إمارات أخرى مثل عجمان لأن 70% تقريبًا من الدخول كانت تذهب للسكن.
وتابع “المبدأ الرابع هو الشراكة بين الحكومة والمطورين، وهو ما حدث مع الإمارات فى السنوات الماضية، ونجحنا فى تحقيق شراكات مع أسماء ناجحة”.
وقال هشام أبوالعطا رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للتشييد والتعمير، التابعة لقطاع الأعمال العام إن دولة الامارات بها قانون يمنع التصرف فى أموال المشروع خارج المشروع حتى بلوغ نسبة معينة من التنفيذ، خاصة وأن البعض يقلق من فكرة بدء المشروعات وعدم نهايتها.
أضاف أن تجربة التطوير العقارى منذ تسعينيات القرن الماضى اعتمدت على رخص سعر الأرض، لذا كانت المكاسب فلكية، وأحد المشروعات السكنية بلغت تكلفته 100 مليون جنيه جنيه، لكت العائد على الاستثمار فيه بلغ 2.2 مليار جنيه.
أوضح أن تحقيق تلك الأرقام لن يحدث فى الوقت الحالى، خاصة وأن الكثير من الأوضاع تغيرت، ويجب الموائمة بين العرض والطلب وعمليات التسعير لتحقيق التوازن.
وتابع: «المشروع لما يكون ليه صاحب كأب شرعى بينجح، بعكس العشوائية، فخليج نعمة يوجد به عمليات الربط بين الفنادق عبر ممشى سياحى، لذا فهو أفضل من مناطق أخرى كثيرة، بدعم من الخدمات الأخرى المتكاملة، وأن المطور العام بمثابة أب شرعى للمشروعات والمدن العمرانية الجديدة»..
أشار إلى أن تصدير العقار يحتاج لتغيير قانون تملك الأجانب للعقار، ووصفه بـ«فاشل»، إذ يوجد به بند يمنع من بيع العقار قبل 5 سنوات من الشراء.
ونوه عن مشكلة بدأت قبل عام، مع مستثمر إماراتى يحتاج لبيع عمارة لمستثمر سعودى، وهو ما رفضته الجهات أثناء التنفيذ، لكن تم حل المشكلة قبل فترة.
وعقب داوود الشيزاوى، على ذلك بأن المستثمر يجب أن يحكم ماله، خاصة وأنه قد يرغب فى تنويع استثماراته أو تحويلها إلى أعمال أخرى.
أضاف أن ماليزيا تقدم رسوم تسجيل رخيصة، بعكس دولة الإمارات، واستراليا بها العقارات آمنة، لكن التسجيل يستغرق 6 اشهر، بعكس الإمارات التى لا يستغرق فيها أكثر من 5 دقائق.
وطالب بأهمية تسريع إجراءات تسجيل العقارات فى مصر، مع تشريع قوانين تحميها.
وقال إن مصر لديها تجارب ممتازة، ويجب أن يتشارك العاملون فى القطاع بمصر والإمارات لتجديد الأعمال وتنويع الخبرات وتحقيق مكاسب أفضل.
كما يجب أن يتم التفكير فى عمل تحالفات على مستوى الحكومة والقطاع الخاص، ومستعد لأن أستضيف الجميع من الطرفين لتبادل التجارب.
وقال المهندس عصام ناصف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ«المستقبل للتنمية العمرانية” إن المطور العام ليست كلمة هينة، وكل كلمة تناولتها الجلسة كانت جيدة، وناتج عن ممارسة وخبرة، فالمطور ليس وصف معين لتشكيل معين، لكنه وصف قابل للتشكيل لحالات مختلفة.
أشار إلى أهمية تعدد نماذج المطور العام، فالمطور فى البحر الأحمر غير الجنوب فى أسوان غير القاهرة، فالعالم جميعه يأتى إلى جنوب مصر رغم عدم وجود اهتمامات كبيره به بعد.
أضاف أن المطور العام يجب أن يتاح له الصلاحيات الكاملة للتصرف فى الأراضى، وحصلنا على صلاحية من مساهمين بعدم وجود أى شئ ممنوع، فمجلس الإدارة يضع قواعد لضمان نجاح الأعمال، والإدارة تضع معايير دعم العمل نحو النجاح.
أوضح أن المشكلة ليس فى المطور، لكن فى كيفية توفير الخدمات اللازمة له ليستطيع توفير الخدمات للمستهلكين المستهدفين، كما أن التنمية التى نتحدث عنها كمطور عام، يجب أن يضم التنمية العمرانية الشاملة فى مصر.
وقال محمد الدغيدى، المدير العام لشركة ريماكس المهاجر للتسويق العقارى إن دور المطور العام يشمل الحفاظ على استثمارات الشركات من المخاطر السلبية وتقلبات السوق، عبر التجارب وسوابق الأعمال، وهذا أحد أدواره المهمة.
أضاف أنه يجب توفير المرافق والبنية التحتية والخدمات اللازمة لتحقيق تنمية متكاملة فى المدن الجديدة.
وأشار إلى أن التحديات الكبيرة التى تواجه المطور العام تتركز حول المستويات السكنية فوق المتوسطة والفاخرة، والمشروعات الحالية لا تخاطب كافة مستويات وفئات المجتمع ولا تخدم إلا فئات محددة، ما يحد من حيز أعمالها، ويجب تطويره لخدمة الجميع.
التعليقات مغلقة.